Stanovanjski kredit

Kako se izračuna obrok stanovanjskega kredita?

Obrok stanovanjskega kredita se izračuna po anuitetni formuli: obrok = G × i / (1 − (1 + i)^(−n)). G je znesek kredita, i mesečna obrestna mera (letna mera, deljena z 12), n pa število mesečnih obrokov. Pri 30 letih je obrokov 360.

V prvih letih gre večji del obroka za obresti, ker se obračunajo od visokega preostalega dolga. Pri 150.000 € in 4 % na 30 let je v prvem obroku 500,00 € obresti in 216,12 € glavnice.

Fiksna ali variabilna obrestna mera?

Fiksna obrestna mera ostane enaka ves dogovorjeni čas, zato je obrok predvidljiv. Variabilna mera je vsota referenčne mere Euribor in pribitka banke. Pribitek je določen v pogodbi, Euribor pa se spreminja. Banka obrestno mero prilagodi na dogovorjene datume, na primer vsakih 6 ali 12 mesecev. Takrat se obrok lahko zviša ali zniža.

Nekatere banke ponujajo tudi mero, ki je fiksna le del dobe, nato pa postane variabilna. Pri taki ponudbi preveri, koliko let velja fiksna mera.

Kako kalkulator primerja fiksno in variabilno mero?

Kalkulator izračuna oba obroka z isto formulo in ju postavi drug ob drugega. Za variabilno mero predpostavi, da današnja mera ostane enaka vso dobo. To je poenostavitev, saj se dejanski obrok spreminja skupaj z Euriborjem. Primer velja za 150.000 € na 30 let.

Variabilna mera je v primeru cenejša za 42,55 € na mesec in 15.320,13 € v obrestih. To velja samo, če mera ostane 3,5 % vseh 30 let. Če bi variabilna mera že od začetka znašala 4,5 %, bi bil obrok 760,03 €. Zato izračunaj obrok tudi pri višji meri in presodi, ali bi ga zmogel.

Koliko obresti prihraniš s krajšo dobo?

Krajša doba poviša obrok, a močno zniža skupne obresti. Primer velja za 150.000 € pri 4 % fiksne obrestne mere.

Pri 20 letih je obrok za 192,85 € višji kot pri 30 letih, skupne obresti pa so nižje za 39.651,34 €.

Kateri stroški nastanejo poleg obresti?

Poleg obresti pri stanovanjskem kreditu plačaš še stroške, ki jih kalkulator ne vključuje:

• stroške odobritve kredita,
• cenitev nepremičnine, s katero banka preveri vrednost zavarovanja,
• zavarovanje nepremičnine, ki je pogosto vinkulirano v korist banke,
• življenjsko zavarovanje kreditojemalca, če ga banka zahteva,
• notarske in zemljiškoknjižne stroške za vpis hipoteke,
• vodenje računa, če je pogoj za ponujeno obrestno mero.

EOM, efektivna obrestna mera, poleg obresti vključuje tudi stroške kredita, na primer stroške odobritve in obveznih zavarovanj. Ponudbe bank zato primerjaj po EOM in po skupnem znesku, ki ga vrneš.

Kako se pripraviš na stanovanjski kredit?

• Zberi čim več lastnih sredstev. Višji polog zniža znesek kredita in skupne obresti. Banka kredit odobri le do določenega deleža vrednosti nepremičnine.
• Preveri svojo kreditno sposobnost. Banka preveri, koliko dohodka ti ostane po plačilu obroka. Neto plačo izračunaš z bruto neto kalkulatorjem.
• Primerjaj EOM več bank, ne samo nominalne obrestne mere.
• Preizkusi višjo mero. Pri variabilni meri izračunaj obrok tudi pri meri, višji za 1 ali 2 odstotni točki.
• Preveri pogoje predčasnega odplačila v ponudbi in pogodbi.

Za potrošniški kredit uporabi kreditni kalkulator, za varčevanje za polog pa obrestni kalkulator.